No post anterior (http://www.gateway-security.com.br/blog/node/30), foram apresentados os principais fatores que o empresário deve levar em consideração ao definir a localização de sua loja. Foi destacada a importância de estar próximo do público alvo e de oferecer conveniência. Agora é hora de analisar e escolher o imóvel propriamente dito em que o negócio será montado.
Partindo da região da cidade ou do bairro desejado, deve-se buscar nas imobiliárias ou com corretores especializados, o maior número de opções de imóveis com as características necessárias para montar a loja. Nessa etapa, a utilização de um mapa para localizar os imóveis, os futuros concorrentes e as concentrações de público alvo, ajudará bastante.
Uma forma de organizar e facilitar a análise das opções de pontos comerciais é o uso de uma tabela (veja exemplo no link abaixo), onde são dadas notas de 1 a 10 para cada item e no final é feita uma somatória das notas, que pode ser comparada com o investimento na reforma ou adequação do imóvel e finalmente com o valor do aluguel.
Confira a tabela no link: http://bit.ly/MzBMmq
A melhor opção será aquela que possui a melhor relação entre a somatória das notas com o menor custo de adequação (investimento fixo, realizado no início) e aluguel compatível.
Embora a tabela ajude a comparar e avaliar as diversas opções, por vezes surge um impasse entre um imóvel melhor com aluguel mais alto e outro com aluguel mais baixo, porém com características inferiores (pontuação menor na tabela, por exemplo).
Como é impossível prever o comportamento de cada ponto comercial no futuro, o que pode ser feito para tornar a decisão mais fácil é traduzir a diferença do valor dos aluguéis em quantidade de produtos vendidos, como o exemplo a seguir:
Para uma loja de roupas, cuja diferença entre os aluguéis dos pontos a serem comparados é de R$500,00 por mês, e que cada peça de roupa, em média, deixa uma margem de lucro unitária da ordem de R$25,00, pode-se estimar que será necessário vender 20 peças a mais mensalmente no ponto melhor, somente para pagar a diferença de aluguel para a segunda opção, mais barata. Assim podemos concluir que se a expectativa para o ponto mais caro é de vender bem mais que 20 peças adicionais por mês, ele será a melhor opção. Porém se vender 20 peças a mais todos os meses é uma tarefa muito difícil, provavelmente o ponto mais barato será a melhor opção.
- A prevenção de perdas já começa na escolha do ponto comercial
Alguns imóveis podem proporcionar maior ou menor exposição a perdas do que outros conforme suas características estruturais, portanto este fator também deve ser considerado no processo de escolha.
Em geral imóveis com pé direito baixo, com muitas vigas e paredes estruturais tendem a criar mais pontos cegos, ou seja, de difícil visualização, o que expõem o varejista a maior probabilidade de perdas.
Como praticamente todo imóvel vai possuir algum tipo de limitação, que implicará no investimento em dispositivos para auxiliar na prevenção de perdas, o varejista devem escolher aquele que tem áreas livres mais amplas, reduzindo ou simplificando os sistemas de apoio a segurança como câmeras, espelhos, etc.
Uma loja segura sempre será resultado de uma combinação de vários fatores, porém ela já pode ser planejada desde a escolha do imóvel onde será implantada.